宽松之火开始“燎原”，楼市可能要出"大招”！常州或跟进

楼市宽松之火，已经开始燎原！

就近来看，距离常州最近的苏州，最近一段时间“宽松”动作频频。先是二手房限售5改3以及限购放松，再是公积金贷款额度提高至90万！

虽然这些宽松政策犹如“挤牙膏”一样是一条条放出消息的，但显然已经“毫无遮掩”。

就大范围来看，在过去的一个季度，郑州、昆明开启系统性救市；福州放松限购；南京放开外围两个区限购；上海适当放松了临港新片区的购房政策……

据不完全统计，全国已有超过七十个城市放宽了楼市政策，这其中不乏“货币化棚改”这样的相对大的招数。另外，还有一百多个城市降低了楼市利率，这个月又再次降准了。

救市意图已经很明确了，但一个季度过去了，受限于国际环境、疫情、行业预期等各种综合因素，这些举措都还未见明显成效！

刚刚过去的4月中旬，国家统计局公布了两项重要数据，跟房地产市场密切相关。

第一项数据是1-3月全国房地产开发投资增速，各项数据不容乐观。

从这份数据来看，全国房地产市场行情，仍在持续降温。

主要体现在几个方面：

第一，房地产开发投资增速仅为0.7%，已经趋近0增长。

1—3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；其中，住宅投资20761亿元，增长0.7%。

第二，商品房销售转负，销售面积下降超一成，销售额下降超两成。

1—3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%。

第三、房地产开发景气指数跌破100，持续下滑。

一季度，房地产房地产开发景气指数均在100以下。其中3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.66。

第四，房地产开发企业到位资金情况同比下滑两成。

1—3月份，房地产开发企业到位资金38159亿元，同比下降19.6%。

另外，根据数据测算，2022年一季度，全国平均房价为9552元。与2021年全年的10141元相比，下滑5.8%。从单月数据来看，2022年3月商品房均价为9253元，回到2020年的水平。

第二项数据是2022年全国的经济数据，好于预期但压力大任务重。

4月18日，国家统计局公布一季度经济数据，GDP同比增长4.8%。相比于此前经济学家预测的4.5%，这个数据已经是高于预期的了。

考虑过国际环境因素和疫情因素，4.8%这个数字实属不易，但是和全年预设的5.5%目标差距仍然不小。

如果不是因为这些不确定因素，按照1-2月国民经济开门红的增速，数据可能会更好看。

大数据是4.8%，具体到各行业，差别也很大。除了制造业、信息服务业等表现还算不错外，典型很差的就是上面讲到的房地产行业，同样很差的还有餐饮住宿业等。

实际上，从严格意义上来讲，疫情对于经济的影响在3月的体现，还并不充分。

现在已经4月了，疫情仍在影响着经济，大有一种倒春寒的感觉，房地产市场流动性比我们预计的差多了！

这样一个趋势下，二季度接下来的时间，经济纾困、行业纾困，一定是所有工作的重中之重！

而且，这一切政策将会呈现集中化、密集化的趋势，甚至，这些政策还需要具备一个关键词：行之有效！

回到房地产层面。

一边是宽松之火燎原，一边是市场仍处于倒春寒的状态。

为什么各个城市都在急着救市，不就是因为市场差吗？看看上面的全国数据，不光只是差，是巨差！

这也充分说明了一个问题，那就是各项宽松政策还没有完全释放效应，市场回暖仍存在阻力。

而疫情下经济的压力，也使得大家的买房意愿和能力降低，市场扭转仍需时日。

可以肯定的是，接下来各城市肯定还会有各种力度的宽松措施出来。

这些措施会怎么出台呢？有人指望大城市限购松绑，限售解除这样的措施。分析师认为不太可能大范围出这种措施。

这是一个向左向右的问题，“房住不炒”这条线是不可能跨越过去的。限购、限售就是为了“房住不炒”准备的政策，可能会有些许的宽松，大范围解绑，不太可能。

那，想要让市场回归良性循环、健康发展，要靠什么呢？各地还藏着一个“隐藏款大招”！

不知道大家注意到没，18日央行和外汇局发布的23条金融措施。

其中提到：“因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

需要重点注意的是，这是2016年以来央行首次对最低首付比例提出了新要求。

分析师之前就一直强调的一个观点是，要看楼市政策能不能行之有效，最直接的判断是看能不能加杠杆。

对于购房者而言，降利率的同时降首付，这算得上是现阶段范围内促进楼市回调的保留款大招了！

但是，如何合理确定最低首付比例，什么样的人能加杠杆，还是需要各地去思考的一个问题。

对于普通购房者而言，加大杠杆当然能降低首付压力，但一刀切的加杠杆，反而会增加泡沫，不是健康手段。

这一政策即便要出，针对的人群也只能是有“合理购房需求”的购房者，现在就看哪个城市能率先出这个政策了。

具体到常州市场，贷款利率下行之势已经持续了很长一段时间。

根据克而瑞常州房产测评最新调查，目前常州首套房利率符合条件的最低已经可以做到4.8%了，这个利率甚至已经可以跟LPR执行之前的基准利率打折后持平。

但受限于这波上海疫情对长三角区域经济和各行各业市场流动性的影响，常州4月的房地产市场基本面依然没有呈现出“暖意”。

截止到4月中，常州全市新房成交数据还不足12万㎡，仅为去年同期的1/3左右的量。

虽然我们一直说常州的城市基本面，房地产市场基本面都是健康的。但很明显，疫情这个黑天鹅对于市场影响太大了，市场恢复元气的时间，也已经足够长了，甚至可能还需要时间去等。

综合当前全国形势和周边城市的动向，全国各城市肯定还会高频出台放松政策，周边城市也肯定会有新的行动。

常州方面，政策面放松的可能性也很大，上面说的首付比例降低的大招，也很有可能用上（主要是首套及二套）。

目前，疫情已经进入控制阶段。接下来，各地降低首付比例、激活合理住房消费需求将成为一项重要的工作，常州肯定也会有新的动作。

综上，如果没有意外，二季度提升房地产市场交易活跃度将成为行业工作的重点。

对于有真正需求的购房者而言，保持对常州这座城市基本面的信心，但也保持理性购房。挑选有实力的房企、有产品力的房子，总归不会错。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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